Инструкция по чердакам и подвалам

Приложение 6. Рекомендации по тексту искового заявления.

При составлении искового заявления необходимо учитывать следующие обстоятельства:

Хотя Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ ясно и четко определяют, какие именно помещения относятся к общему имуществу дома и принадлежат квартировладельцам на праве общей долевой собственности (см. Приложение 1), российские суды, вплоть до Президиума ВАС, отказываются признавать эти нормы законов исчерпывающими.

Так, Президиум ВАС в своем Постановлении от 2 марта 2010 г. N 13391/09 заявил: «При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома» (см. Приложение 7). То есть, если власти уже сдали технический подвал в аренду под магазин или склад (скрыв, как это часто бывает, наличие в нем инженерного оборудования и объявив его «выделенным для самостоятельного использования»), то Президиум ВАС не признает его общим имуществом дома, даже если расположенные в нем инженерные коммуникации необходимы для обслуживания дома. В качестве уступки жильцам сделана только одна оговорка – спорное помещение является общим имуществом дома, если указанное «выделение» произошло после даты приватизации первой квартиры в доме (см. Приложение 2). Именно эта оговорка и дает жильцам единственный (пока) шанс отсудить техническое помещение у властей.

На практике, однако, даже этой оговорки оказывается недостаточно. Так, власти часто оправдывают свой отказ передавать технические помещения квартировладельцам ссылками на «иные полезные свойства» помещения, позволяющие использовать его в самостоятельных целях (под магазин, офис, склад и т.п.), не связанных с обслуживанием жилого дома. Одно время с таким аргументом соглашались арбитражные суды и выносили решения в пользу властей. Но в 2009 году Конституционный суд РФ в своем Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О заявил: «Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит» (см. Приложение 7).

Тем не менее, в реальной практике суды все же учитывают дополнительные обстоятельства. Поэтому, исходя из текстов мотивировочных разделов судебных решений, выносимых в пользу или против квартировладельцев, рекомендуем в текстах исковых заявлений, помимо основных положений, упоминать также следующие обстоятельства (если, разумеется, они имеют место):

-- истцы как собственники помещений в многоквартирном доме не принимали каких-либо решений относительно передачи спорного помещения дома … (на реконструкцию, в аренду третьим лицам, в собственность третьим лицам и т.п. – в зависимости от конкретной ситуации в вашем доме). Соответственно, решение о передаче спорного помещения … (на реконструкцию, в аренду третьим лицам, в собственность третьим лицам и т.п. – в зависимости от конкретной ситуации в вашем доме) принято с нарушением закона (можно сослаться на ч.1 ст. 246, ч.2 ст. 290 ГК РФ, а также ч. 3 ст. 36 ЖК РФ и ч.1 ст. 246 ГК РФ -- см. Приложение 1).

-- если вы оспариваете правомерность сооружения мансарды на чердаке, то рекомендуем использовать два обстоятельства.

Во-первых, в отличии от подвалов, которые законодательство относит к общему имуществу дома с оговоркой: «…в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)», чердаки относятся к общему имуществу дома без всяких оговорок (см. Приложение 1); это обстоятельство подтверждает Верховный суд РФ в своем Определении от 25 декабря 2000 года: «чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме» (см. Приложение 7).

Во-вторых, сооружение на чердаке мансарды (по определению, это выделенное помещение, предназначенное для самостоятельного использования), уменьшает размер чердака, то есть, общего помещения дома. Но такое уменьшение, согласно ч.2 ст. 40 ЖК РФ и ч.1 ст. 246 ГК РФ (см. Приложение 1), возможно только при согласии всех собственников помещений.

-- кроме того, в случае с мансардой рекомендуем записать в исковом заявлении такую фразу:

«Согласно заключению строительно-технической экспертизы, в пространстве оспариваемого помещения фактически не существует каких-либо самостоятельных нежилых помещений, поскольку это пространство изначально не предназначалось для использования под самостоятельные цели. Помещения на плане (вторичных объектов недвижимости – если спорное помещение уже отдано в аренду под магазин, склад и т.п. или под реконструкцию) изображены в условных границах и поэтому не соответствуют строительным и техническим требованиям, предъявляемым к самостоятельным нежилым помещениям». В качестве обоснования надо сослаться на действующую Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда (утверждена приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985г № 380), указывающей на следующие признаки «помещения»: наличие внутренней изолированной части строения, отделенной от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющими самостоятельный выход на улицу, во двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку. Заметим, что добросовестные судьи не считают эти признаки исчерпывающими при оспаривания права на техническое помещение. Они требуют, ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ, учета наличия в помещении еще и инженерных коммуникаций (см, например, стр.6-7 Решения суда по делу № 2-348);

-- в случае подвала рекомендуем использовать требования к самостоятельным помещениям, содержащимся в СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Там говорится, что помещение в жилом доме не может использоваться для самостоятельных целей, если оно не имеет входа, отдельного от жилой части здания. В то же время, технические подвалы обычно таких независимых входов как раз не имеют. Это обстоятельство можно использовать для признания незаконным формирование и учет спорного помещения для самостоятельного использования.

-- перечисленные в заключении строительно-технической экспертизы и актах обследования Управляющей компании инженерные коммуникации не обладают самостоятельной функциональностью в отрыве от других частей, расположенных за пределами пространства спорного помещения и предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме;

-- согласно заключению строительно-технической экспертизы и актов обследования Управляющей компании в спорном помещении расположены не только транзитные инженерные коммуникации, но также запорно-регулирующее оборудование (подробно перечислить), необходимое для оперативного обслуживания более одного помещения в доме (важность этого обстоятельства для суда – см., например, конец стр. 7 – начало стр. 8 Решения суда по делу № 2-348);

-- спорное помещение фактически используется для обслуживания более одного помещения в доме, то есть как общее имущество домовладельцев (это важно указать, поскольку Постановление Президиума ВАС от 2 марта 2010 года обращает внимание на это обстоятельство – см. Приложение 2);

-- факт государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение не является основанием для признания этого помещения не являющимся общей долевой собственностью домовладельцев, поскольку в силу Постановления Президиума ВАС от 23 июля 2009 г. N 64 «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для обоснования своей позиции в тексте искового заявления можно использовать также и другие выдержки из решений (постановлений, определений) высших судов РФ, приведенные в Приложении 7.