Помимо ипотеки, мировая практика знает и другие механизмы жилищного кредитования. Опыт Германии показал чрезвычайно высокую эффективность так называемых «строительных сберегательных касс». Этот меха-низм основан на использовании целевых сбережений граждан, направленных на улучшение жилищных условий (система стройсбережений).
Вкладчик строительной сберегательной кассы (ССК) заключает с ССК договор накопления сбережений, ко-торый предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема (строитель-ных сберегательных взносов). Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры (договорной вы-платной суммы), вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от ко-лебаний финансового рынка, процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. В нашем проекте определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более, чем на 3 процента годовых. В соответствии с мировой практикой наш законопроект также предусматривает государственную поддерж-ку в форме премии в размере 20% от ежегодного прироста вклада гражданина.
Пояснительная записка
к проекту федерального закона
«О строительных сберегательных кассах»
Российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2-3% населения. С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость воз-можна не более чем для 5% населения. Следовательно, для оставшихся 90% населения России единственный вариант решения жилищной проблемы заключается в системе жилищного кредитования.
Основа любой системы жилищного кредитования – это денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Ис-точников так называемых «длинных пассивов» фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала, то есть вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбе-режения населения. Мировая практика свидетельствует, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно до-полняют друг друга.
Характеризуя текущее состояние законодательства в области жилищного ипотечного кредитования, следует отметить, что за последние несколько лет был принят ряд законов, создающих необходимые правовые основы для развития системы жи-лищной ипотеки, в том числе: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижи-мости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об оценочной деятельности». В 2004 году в составе пакета законодательных актов по обеспечению «Доступного жилья» был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бума-ги. До этого был принят соответствующий закон. Однако только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья дос-таточным объемом финансовых ресурсов.
Очевидно, что нужны и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Этот способ – использование жилищных накоплений граждан, а именно: система сбережений граждан на цели улучшения жилищ-ных условий (система стройсбережений). Например, в Германии за время существования системы стройсбережений были мо-билизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей име-ют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья или 13 млн. квартир. Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией.
Опыт реализации программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, при небольшой финансовой поддерж-ке со стороны местных и региональных органов власти показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается хотя и стреми-тельными темпами (удвоение ипотечных кредитов происходит каждый год, начиная с 2004 года), но не достаточными для обес-печения 1 млн. ипотечных кредитов к 2010 году (задача, поставленная Президентом Российской Федерации). В этих условиях имели место различные формы жилищного кредитования и привлечения средств населения на цели жилищного строительства («суррогаты ипотеки»), которые осуществлялись без лицензии Банка России. В результате физические лица несут существенные риски, связанные в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства привлекают де-нежные средства граждан (так называемые дольщики). Иногда инвестиционные жилищные проекты носят мошеннический ха-рактер, особенно на стадии привлечения денежных средств, что уже привело к появлению в России несколько десятков тысяч обманутых дольщиков.
Дальнейшее формирование развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жи-лищного кредитования, предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всесторон-нее правовое регулирование. К такому регулированию следует отнести деятельность строительных сберегательных касс, преду-смотренную проектом федерального закона «О строительных сберегательных кассах».
Проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (далее проект закона) предполагает создание специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций, определенных в статье 3 проекта федерального закона. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляется Банком России в соответствии с федераль-ными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций.
Вкладчик строительной сберегательной кассы (ССК) заключает с ССК договор накопления сбережений, который пре-дусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема (строительных сберегательных взносов). Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры (договорной выплатной суммы), вкладчик приоб-ретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги (достаточность объема распределяемой массы). Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний фи-нансового рынка, процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. В проекте настоящего федерального закона (статья 11, п.3) определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более, чем на 3 про-цента годовых.
В проекте закона устанавливается, что договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий и кредит-ный договор составляются в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы. Правила деятельно-сти строительной сберегательной кассы утверждаются Банком России.
Проект закона содержит нормы, регулирующие основные условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий.
Проект закона устанавливает обязанность строительной сберегательной кассы предоставить кредит для улучшения жилищных условий при выполнении определенных требований. Предоставляя вкладчикам строительной сберегательной кассы возможность накапливать строительные сбережения и право на получение кредита для улучшения жилищных условий, проект закона вместе с тем предусматривает случаи отказа строительной сберегательной кассы в предоставлении кредита для улучше-ния жилищных условий. Проект закона предусматривает контроль строительной сберегательной кассы за целевым использова-нием кредитов для улучшения жилищных условий.
Проект закона устанавливает нормы об обеспечении финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы, в частности, в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строи-тельных сберегательных вкладов. Нормативы финансовой устойчивости также базируются на расчетах индивидуальных нако-пительных показателях вкладчика, определения очередности вкладчиков и ограничения на использование средств распределяе-мой массы.
Учитывая важность решения жилищной проблемы для граждан России, проект закона предусматривает осуществле-ние государственной поддержки строительных сберегательных вкладов за счет средств федерального бюджета. Государствен-ная поддержка из федерального бюджета заключается в начислении премии на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада. При этом поощряемый прирост вклада – не более 70000 рублей, а максимальный размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на год на одного гражданина Российской Федерации не может превышать 14000 рублей.
Во всех странах, где были приняты специальные законы о строительных сберегательных кассах, системе стройсбере-жений, оказывалась государственная поддержка в форме премий, начисляемых на суммы взносов граждан.
В целом принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» должно способствовать эффектив-ному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенную для этих целей. Кроме того, система стройсбережений спо-собствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также обеспечивается снижение нелегального и «серого» оборота средств в сфере недвижимости.
