Инструкция по чердакам и подвалам (подробная)

Данные рекомендации составлены по материалам судебного дела, выигранного жильцами (см. Решение суда по делу № 2-348).

Жители Петербурга и их объединения все чаще обращаются с жалобами в связи с тем, что городские власти захватывают технические помещения жилых домов и продают их, или сдают в аренду бизнесу, лишая обслуживающий дома персонал доступа к инженерным коммуникациям и оборудованию, необходимому для оперативного обслуживания дома.

Вообще говоря, самый простой способ получить беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию – потребовать от новых собственников (арендаторов) технических помещений неукоснительного соблюдения «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (новая версия утверждена постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354). Эти Правила требуют обеспечивать беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающей организации к инженерному оборудованию, предназначенному для обслуживания дома.

Если по каким то причинам это невозможно или квартировладельцы хотят оформить спорные помещения в свою общедолевую собственность (в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» в редакции 6 мая 2011 года – см. Приложение 1), им придется отстаивать свое право в суде. Предлагаемые ниже рекомендации полезны также в случае, если технические помещения третьими лицами фактически не используются, но квартировладельцы хотят их закрепить в общедолевой собственности (в этом случае подавать в суд возможно и не придется, но документы собирать надо).

Первое, что необходимо предпринять – получить информацию о правовом статусе оспариваемое помещения.

1. Сбор информации о правовом статусе помещения.

Самое главное, что необходимо выяснить – когда (даты) было произведено формирование и учет оспариваемого помещения в реестре казны (или в реестре собственности) Санкт-Петербурга. Почему эта информация является ключевой – см. Приложение 2. Также имеет смысл узнать, какое назначение помещения зафиксировано в документах (техническое или для самостоятельного использования), каково его фактическое использование – сейчас и в прежние времена. Поскольку Постановление Президиума ВАС от 2 марта 2010 года считает характер фактического использования помещения важным обстоятельством, суды обращают на это внимание. Также важно знать, зарегистрировано ли на помещение право собственности.

Если этой информации нет у жильцов, ТСЖ или Управляющей компании, то получить ее можно разными способами – см. Приложение 3. Если ни в одном из ответов госорганов на запросы не указаны даты формирования и учета оспариваемого помещения, то перед направлением иска в суд необходимо все же узнать эти даты, хотя бы и неофициально (со слов чиновников). Потому что от этих дат зависит весь ход судебного процесса, а во многом и его итог.

В любом случае для обращения в суд необходимо получить от Росреестра (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу) выписку из Единого государственного реестра прав на интересующее вас помещение (его номер можно взять из технического паспорта дома, а также из справки ПИБ или КУГИ). Согласно ст.7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Согласно п.1 ст.7 ФЗ №122 эти сведения Росреестр обязан предоставлять любым лицам, поэтому запрос можно направлять от имени любого гражданина. Выписка содержит базовую информацию, необходимую для обращения в суд.

Дальнейшие действия зависят от одного обстоятельства: когда было сформировано и учтено оспариваемое помещение – до приватизации первой квартиры в доме или после этого.

2. Отсуживание помещения, сформированного после приватизации первой квартиры.

Если оспариваемое помещение было сформировано и учтено (в реестре казны или собственности СПб) после приватизации первой квартиры в доме, то у квартировладельцев есть все шансы выиграть дело в суде. Чаще всего такая ситуация имеет место с чердаками (с подвалами ситуация хуже).

Необходимо предпринять следующие действия:

а. Общее собрание квартировладельцев (точнее – владельцев жилых и нежилых помещений дома) принимает решение о включении оспариваемого помещения в состав общего имущества дома. Такое право собственникам помещений предоставляют «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» в пункте I.1.а. (см. Приложение 1).

б. Зафиксировать наличие в помещении инженерных коммуникаций. Это нужно для придания спорному помещению статуса «технического помещения», поскольку только такое нежилое помещение согласно ст. 36 Жилищного кодекса и ст. 290 Гражданского кодекса (а также п. I.2. «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме») безусловно относится к общедолевому имуществу дома (см. Приложение 1). Обычное нежилое помещение, не имеющее технического назначения, к общедолевому имуществу дома не относится – см. п.1 Приложение 4. (при отсутствии зарегистрированного права собственности оно считается собственностью государства – см. п.2. Приложение 4). Определение Верховного суда от 25.12.2000 года № 78-ГОО-61, в котором указано, что чердаки без всяких оговорок (о наличии инженерного оборудования) относятся к общему имуществу дома, судьи в своих решениях упоминают (для приличия), но не принимают во внимание, требуя доказательства наличия на чердаках инженерных коммуникаций (см., например, Решение суда по делу № 2-348).

В большинстве случаев в документах ПИБ наличие инженерных коммуникаций в нежилых помещениях не фиксируется (между прочим, это прямое нарушение действующей Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985г № 380). Поэтому придется заказать независимую строительно-техническую экспертизу (формально – экспертное заключение специалиста). Ее нужно заказывать у лицензированной экспертной компании, заключения которой признаются судами (это облегчит судебное разбирательство). У экспертной компании необходимо получить ответы на вопросы, указанные в Приложение 5. Заказывать экспертизу должны граждане, а не ТСЖ (стоимость экспертизы для физлиц гораздо ниже, чем для юрлиц).

После этого, отталкиваясь от результатов независимой экспертизы, следует обратиться в Управляющую компанию с просьбой провести обследование спорного помещения на предмет наличия в нем инженерных коммуникаций. Перед Управляющей компанией надо поставить те же вопросы, что задавались независимой экспертной компании (см. Приложение 5). Добиться совпадения ответов.

в. Предмет иска, истцы, ответчики. Оспаривать в суде следует (предмет исковых требований): формирование интересующего вас помещения для самостоятельного использования и учет его в реестре казны (или в реестре собственности) Санкт-Петербурга; регистрацию права собственности города на это помещение в Управлении федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу (если это право зарегистрировано).

Формирование и учет производит ГУП «ГУИОН», подчиненный Комитету по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга (КУГИ). Поэтому иск надо предъявлять к КУГИ, а также к Управлению федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу (если право собственности на оспариваемое помещение зарегистрировано).

Истцами лучше всего выставить жильцов дома, зарегистрированных и постоянно проживающих в квартирах, которые были приватизированы до даты формирования и учета (в реестре казны или собственности СПб) оспариваемого помещения. В принципе, истцом может быть даже один из таких квартировладельцев.

В своем иске квартировладельцы заявляют о нарушении своих прав собственников по распоряжению общедолевым имуществом дома, поскольку на момент формирования и учета (в реестре казны или собственности СПб) оспариваемого помещения они являлись совладельцами общего имущества дома (согласно ст. 289 ГК РФ – см. Приложение 1), но их согласия на отчуждение и использование оспариваемого помещения получено не было. Такие действия КУГИ нарушают ч.1 ст. 246 ГК РФ (см. Приложение 1).

Очень важно заявить именно о нарушении прав собственников, потому что, согласно ст. 208 ГК РФ, к такому нарушению не применяются сроки исковой давности (они различны для разных правоотношений – для учета в реестре казны, для регистрации права собственности, для договоров аренды или продажи и т.п.). А на данный момент в абсолютном большинстве случаев уже прошло три года с момента формирования и учета оспариваемого помещения, да и его госрегистрации (регистрации на него права собственности Санкт-Петербурга). При обосновании иска имеет смысл сослаться на позицию Президиума ВАС, сформулированную в п.3 его Постановления от 23 июля 2009 г. N 64: «Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. Приложение 7).

Истцы должны просить суд: признать спорное помещение общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме; признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на оспариваемое помещение. В ходе судебного разбирательства надо не забыть представить в суд ходатайство о взыскании с ответчиков судебных расходов, понесенных истцами.

г. Обращение в суд. Исковое заявление. К исковому заявлению в районный суд следует приложить собранные документы, а также договоры приватизации квартир истцов (подписанные до даты формирования и учета оспариваемого помещения в реестре казны или собственности СПб). Одновременно просить суд принять меры обеспечения по иску в виде запрета проведения строительных работ в спорном помещении.

В исковом заявлении должны быть обязательно указаны следующие главные обстоятельства:

– согласно справке (ГУЖА, ПИБ, КУГИ или Росреестра) и договорам приватизации квартир истцов, на момент приватизации первой квартиры в доме оспариваемое нежилое помещение не было сформировано и учтено для самостоятельного использования (в целях, не связанных с обслуживанием дома), право собственности на него зарегистрировано не было;

– согласно экспертного заключения специалиста (выводов независимой строительно-технической экспертизы) и актов обследования Управляющей компании, в спорном помещении расположены следующие инженерные коммуникации и оборудование: … (подробно перечислить с обязательным указанием наличия подъемного оборудования для лифтов (на чердаке), запорной арматуры, воздухосборников, воронок для спуска воды, канализационных стояков, разводки электроосвещения, тепловых пунктов, водомерных узлов и другого распределительного и регулирующего оборудования). Все эти коммуникации и оборудование необходимы для оперативного обслуживания более одного помещения в данном доме.

В принципе, этих двух обстоятельств должно быть достаточно для удовлетворения иска. Однако судебная практика показывает, что судьям этого недостаточно и потому имеет смысл привлекать и другие аргументы (см. Приложение 6).

Примечания

1. Если формирование и учет оспариваемого помещения произошло до приватизации первой квартиры в доме (обычно – еще при советской власти, при этом помещение чаще всего использовалось в самостоятельных целях, не связанных с обслуживанием дома, несмотря на имеющиеся в нем инженерные коммуникации), то выиграть дело в суде будет очень трудно. Прецедент подобного рода после выхода установочного Постановления Президиума ВАС от 2 марта 2010 года не известен. Главная трудность в том, что для победы необходимо сначала добиться отмены этого Постановления Президиума ВАС. Пока оно действует, все судьи скорее всего будут основывать свои решения на изложенной в нем позиции.
2. Выигрыш в суде (признание судом спорного помещения общим имуществом собственников помещений в данном доме и признание недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение) еще не означает, что отсуженное помещение будет легко зарегистрировать как общедолевую собственность квартировладельцев. Его надо регистрировать в составе общего имущественного комплекса дома. Для этого надо осуществить довольно громоздкую процедуру, включающую проведение полной инвентаризации имущества дома, включая земельный участок.

Советы юриста, выигравшего дело № 2-348.

1. Главное – не спать. Не следует ждать, что проблема рассосется сама собой. Чем дольше спите, тем меньше шансов добиться своего (чиновники успеют принять превентивные меры защиты).
2. Не допустить начала строительных работ в оспариваемом помещении. Суд очень часто встает на сторону инвесторов только потому, что они уже вложили в помещение деньги и потерпят ущерб в случае, если помещение у них отберут. Следует организовать круглосуточное дежурство заинтересованных жильцов, с целью НЕПОДПУСТИТЬ (физически) строителей к стенам или любым помещениям дома, ссылаясь на то, что по закону несущие конструкции дома (стены, лестницы и т.п.) являются собственностью жильцов, а Вы, как собственник не даёте и не давали согласия трогать Вашу общедолевую собственность.
3. Получить из ПИБ не только действующий технический паспорт дома, но и все архивные техпаспорта (копии) на дом, в которых может содержаться необходимая вам информация, отсутствующая или искаженная в действующем паспорте (известны случаи и прямых подлогов, которые совершают чиновники задним числом).
4. Недостающую техническую информацию о помещениях можно получить за деньги в «Ленжилниипроекте», расположенном на Галерной ул., д.20 (тел.: 315-51-09). Эта организации в советские времена составляла проекты по капремонту многих домов и имеет свой архив по домам (проекты чердаков, подвалов, несущих конструкций, водо- и элетро-…разводки и т.д.).
5. Все чеки о платежах, а также договоры на выполнение платных услуг следует тщательно хранить, чтобы потом предъявить их в суде и потребовать компенсации судебных издержек.
6. Тщательно сфотографировать спорное помещение, все расположенные в нем инженерные коммуникации и иное общее имущество дома. На каждой фотографии (как минимум в двух экземплярах) следует указать дату съемки, марку фотоаппарата, поставить штамп Управляющей компании и подпись управдома с указанием адреса и номера помещения. Также имеет смысл поставить штамп фирмы, изготавливающей эти фотографии.
7. Обязательно передать в суд фотографии, экспертное заключение (сделайте для себя нотариально заверенную копию этого заключения), акт обследования Управляющей компании. Если судья не желает принимать документы во время судебного заседания, то сдайте материалы в канцелярию суда с регистрацией их перечня. Если и канцелярия не принимает – отправьте документы по почте с уведомлением о вручении. Судья обязан будет приобщить эти материалы к делу и учитывать их. Это поможет при последующей апелляции и кассации. Если вопреки полученному уведомлению материалов в суде не окажется, их судьбу можно проследить на Главпочтампте.
8. Следует добиться от суда назначения и проведения судебной экспертизы оспариваемого помещения на предмет наличия в нем инженерных коммуникаций и иного общего имущества дома, обслуживающего более одной квартиры в доме. При этом надо иметь в виду, что независимые лицензированные организации, чьи заключения признаются судом, делают экспертизы быстро, но дорого. Госучреждение «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России» на ул. Некрасова, 8/10 – в разы дешевле, но там часто бывают большие очереди (до 3 месяцев).

• Приложение 1. Состав общего имущества дома и права на него.
• Приложение 2. Ключевой аргумент для судей.
• Приложение 3. Способы получения информации о правовом статусе спорного помещения.
• Приложение 4. Отсутствие права квартировладельцев на нетехнические нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.
• Приложение 5. Вопросы для независимой строительно-технической экспертизы и для Управляющей компании.
• Приложение 6. Рекомендации по тексту искового заявления.
• Приложение 7. Позиция высших судов о правах собственников помещений на общее имущество дома.
• Решение суда по делу № 2-348